نحوه برگزاری مزایده

برگزاری مزایده یا همان حراج نیازمند رعایت تشریفات مقرر در قانون می باشد عدم رعایت این تشریفات منجر به بطلان مزایده می گردد به همین دلیل است که این امر، بیع تشریفاتی نیز می گویند. لیکن برای اینکه این امر از طریق دادگاه صورت پذیرد یا از طریق اجرائیات ثبت، تشریفات و روند متفاوتی در قانون پیش بینی شده است که توضیح در مورد آنها توسط وکیل متخصص و مجرب حقوقی مؤسسه ارائه می گردد.

مطابق ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی آگهی فروش باید در یکی از روزنامه های محلی یک نوبت منتشر شود همچنین در ماده ۱۱۹ قانون مذکور در ادامه بیان می دارد؛ موعد فروش باید به نحوی معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه یا کمتر از ۱۰روز نباشد. ماده ۱۲۰ این قانون نیز در این خصوص مقرر می دارد در نقاطی که روزنامه نباشد همچنین در مورد اموالی که قیمت آن ها بیش از ۲۵۰هزار ریال نباشد، آگهی به جای انتشار در روزنامه به تعداد کافی در معابر الصاق می گردد و این اقدام در صورت مجلس قید می گردد.

همان گونه که ذکر گردید برابر قانون اجرای احکام مدنی در مورد اموالی که ارزش آن ها بیش از ۲۵۰هزار ریال است صرفاً آگهی آن در معابر الصاق می گردد همچنین به موجب آیین نامه مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در مورد اموالی که کمتر از ۱۰میلیون ریال به فروش گذاشته می شود فقط آگهی الصاق برای انجام آن کافی می باشد.

آنچه در مورد انتشار آگهی ذکر گردید حد تکلیف آن بود وگرنه همان گونه که در ماده ۱۲۱قانون اجرای احکام مدنی مقرر شده است محکوم له یا محکوم علیه می توانند علاوه بر آگهی که توسط قسمت اجرا به عمل می آید، آگهی دیگری به هزینه خود منتشر نماید.

برابر ماده ۱۲۲قانون اجرای احکام در آگهی مزبور که برای فروش اموال منقول توقیف شده برگزار می گردد باید نکات زیر در این آگهی درج گردد:

نوع و مشخصات مال توقیف و قیمتی که فروش از آن شروع می شود  و در نهایت روز و ساعت و محل فروش مال.

مواد ۱۲۲و ۱۲۳ آئین نامه نیز با قانون اجرای احکام تا حدود زیادی مطابقت دارد بدین شرح که در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نیز مقرر گردیده است که؛ آگهی مزبور در یک نوبت در روزنامه کثیر الانتشار محل و اگر در محل روزنامه کثیر الانتشار نباشد در روزنامه کثیر الانتشار نزدیک ترین محل به محل آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده و ابنیه عمومی،  الصاق می گردد.

تفاوتی که آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و قانون اجرای احکام مدنی این است که در آیین نامه مزبور اساساً آگهی اضافی حتی به هزینه ذی نفع و همچنین بازدید از محل توسط متقاضیان و خریداران برخلاف قانون اجرای احکام مدنی، پیش بینی نگردیده است.

مطابق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی؛ فروش با حضور داور یا نماینده دادسرا به عمل می آید و صورت مجلس فروش به امضاء آنها می رسد، حضور این افراد در جلسه مزایده الزامی است و صورت مجلس فروش را باید امضاء نمایند در غیر این صورت از موارد تخلف محسوب می گردد.

همچنین در ماده ۱۲۶ قانون اجرای احکام مدنی که اشعار می دارد؛ هرکس می تواند در مدت ۵ روز قبل از روزی که برای فروش معین شده است اموالی را که آگهی شده ملاحظه نماید. شرکت در جلسه برای عموم آزاد است و تنها در ماده ۱۲۷قانون اجرای احکام مدنی محدودیتی در نظر گرفته شده است که این محدودیت بدین شرح است که؛ محکوم له می تواند مثل سایر اشخاص در خرید مال مورد مزایده شرکت نماید ولی ارزیابان و داوران و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند و همچنین اقربا نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی تواند در خرید مال مزبور شرکت نمایند.

در قانون اجرای احکام مدنی در رابطه با اینکه اگر در جریان مزایده خریداری وجود نداشته باشد مقرر شده است که؛ هرگاه مالی که مزایده از آن شروع می شود خریداری نداشته باشد محکوم له می تواند مال دیگری از محکوم علیه معرفی و تقاضای توقیف و فروش آن را بنماید یا معادل طلب خود را از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده را نماید و در صورت اخیر، مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا شود به فروش خواهد رسید و هزینه آگهی مجدد بر عهد محکوم له می باشد و هرگاه طلبکاران متعدد باشد رأی بر اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب برای تجدید مزایده مناط اعتبار است، هرگاه در دفعه دوم هم خریداری نباشد و محکوم له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید، آن مال به محکوم علیه مسترد خواهد شد.

پس از اتمام مزایده، معامله با بالاترین پیشنهاد دهنده قیمت، منعقد می گردد. تاریخ فروش و خصوصیات مال مورد فروش و بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده است و اسم و مشخصات خریدار در صورت مجلس نوشته شده و به امضاء خریدار می رسد، علاوه بر خریدار و نماینده دادستان، محکوم له و مأمور اجرا نیز صورت مجلس را امضاء می نماید و پس از تحویل تمام بهای مال مورد مزایده،  مال مورد مزایده تسلیم خریدار می گردد البته از بهایی که خریدار باید بپردازد میزان سپرده موضوع ماده ۱۲۹قانون اجرای احکام مدنی کسر می گردد بدین شرح که؛ داور می تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد دراین صورت برنده مزایده باید ۱۰درصد بها را فی المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم نماید حداکثر مهلت مزبور از یک ماه تجاوز نخواهد کرد و در صورتی که برنده مزایده در موعد مقرر مابقی مبلغ را نپردازد سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می گردد.

پس از طی این مراحل، دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور قطعی است.

در آیین نامه آمده است که مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت ۹تا ۱۲ برگزار می شود و مزایده صرفاً یک بار برگزار می گردد.

به موجب ماده ۱۲۹ این آیین نامه که اشعار می دارد؛ شرکت در جلسه برای عموم آزاد است و جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجرا و متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل می گردد.

علاوه بر این به موجب ماده ۱۲۸ این آئین نامه افراد ذیل از شرکت در مزایده ممنوع هستند:

این افراد حق شرکت در جلسه را به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر مستقیم را نخواهد داشت و حضور این افراد در این فرآیند به عنوان مشتری یا خریدار تخلف محسوب می شود و موجب ابطال آن را فراهم می آورد. در جلسه مزبور همانگونه که در قانون اجرای احکام مدنی ذکر گردید است که حداقل قیمتی که یا با تراضی یا به وسیله کارشناس تعیین شده است پیشنهاد می گردد و افراد شرکت کننده در این جلسه هرکدام قیمت پیشنهاد خود را بیان می کنند و مال مورد فروش متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد و پس از آن دیگر مزایده متوقف می شود لذا این امر قابل تمدید نمی باشد مگر تشریفات فوق ذکر در آن رعایت نشده باشد.

به موجب آیین نامه فوق، در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزبور خریدار پیدا کند مال با دریافت حق اجرت و حق مزایده به قیمتی که فروش از آن شروع شده به بستانکار واگذار می گردد و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می گردد و در صورتی که بستانکار قادر به استرداد مازاد طلب خود نگردد، در صورت تقاضا به نسبت طلب از مال مورد معامله به وی واگذار خواهد شد.